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新一轮增量政策为稳楼市再添重磅砝码 金融政策全面加码
5月7日，国新办举行新闻发布会，介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”的情况。央行、金融监管总局、证监会三大金融管理部门负责人出席。
发布会上，央行提出三大类十项具体措施，其中降准降息、降低公积金贷款利率成为关注焦点；金融监管总局将推出八项增量政策，特别是“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”备受期待；证监会强调了三方面工作重点并提出多项稳定资本市场的具体措施。
4月25日，中央政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，并要求加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足积极的财政政策和适度宽松的货币政策。此次新闻发布会推出的金融政策是落实中央会议精神的第一步，体现了决策层在稳市场、稳预期方面的决心，对稳定房地产市场也将起到重要作用。
去年9月26日以来，多个部委密集出台了一系列促进房地产市场止跌回稳的政策措施。一季度数据显示，房地产销售、房价指数、国房景气指数、土地成交等多项指标明显好转，但市场总体依然偏弱，房地产开发投资乏力、房企融资未根本改善、三四线城市市场恢复缓慢。政策落实上，存量商品房和存量闲置土地收储、城市更新、城中村和危旧房改造仍存在制度和资金等方面的制约，推进不尽如人意。
基于此，4月25日的中央政治局会议定调“持续巩固房地产市场稳定态势”。宏观经济政策上，提出加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足积极的财政政策和适度宽松的货币政策；房地产政策上，提出加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策。
自去年12月中央经济工作会议以来，央行多次释放“适时降准降息”的信号。5月7日，央行行长潘功胜表示，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，同时降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，下调政策利率0.1个百分点。此举将释放更多流动性，满足当前投资消费扩张与信心修复的资金需求，对国家重大建设、普惠金融、中小微民营企业、房地产、消费市场等重点领域信贷投放形成强力支撑。
目前我国存款准备金率已降至历史最低水平，本次降准将向市场提供长期流动性1万亿元，有效缓解企业融资压力。未来一段时间，我国至少还有2~2.5个百分点的降准空间，今年三季度可能还有0.25~0.5个百分点的降准空间。
公积金贷款利率下调0.25个百分点（首套房利率降至2.6%），叠加商业贷款利率下行，进一步降低居民购房成本，有望提振居民购房需求。政策性利率下调0.1个百分点，将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0..1个百分点，进而带动房贷利率进一步下调，预计幅度在0.1~0.25个百分点。
本轮政策亮点之一是突出了结构性货币政策工具。华泰证券分析认为，本次会议下调所有结构性货币政策工具利率0.25pct，意味着抵押补充贷款（PSL）利率从2.25%下调至2%，保障性住房再贷款利率从1.75%下调至1.5%，有望降低城中村改造和收购存量房的资金成本，提升项目实现资金平衡的可行性，进而提升地方政府推进城中村改造和存量房收储的意愿。
金融监管总局局长李云泽提出，将加快出台与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给。证监会也表示，要支持上市公司利用股、债、REITs等多种工具开展直接融资，相关融资机制安排对于防范化解重点领域风险、巩固房地产市场稳定态势有重大意义。
房地产发展新模式旨在通过金融工具创新和监管机制优化，构建多元化、风险可控的融资体系。结合中央政治局会议精神和李云泽的表述，系列融资制度可能包括：完善城市房地产融资协调机制和“白名单”制度，对现房销售提供专项支持，对城市更新的融资支持，以及加大对高品质住房的资金供给。此外，在消费端，差异化住房信贷政策、公积金与普惠金融政策也将得到优化。资产证券化与金融工具创新提速，基础设施公募REITs有望提速和扩容，建立房地产供应链金融平台，发行绿色债券支持绿色低碳建筑项目，建立“土地银行”运作机制等。
2025年，中国楼市迎来转折点。中央政治局会议提出的“稳住楼市”被写入政府工作报告，标志着一场规模宏大、力度空前的政策行动正式开始，房地产市场站在了全新的起点上
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